부산경찰청(청장 이상식) 지능범죄수사대(대장 박용문)에서는
❍ 미분양 상가를 할인 분양 받은 후 실제 거래액 보다 높게 허위 분양계약서를 작성하여 금융기관에 제출하는 방법으로 총 531억 원 상당을 대출받아 가로챈 분양업자와 전․현직 금융기관 간부, 감정평가 회사 간부 등 총 22명 22명 : 분양업자 7명(구속2)/금융기관 간부 3명(구속1)/감정평가회사 간부 1명/명의 대여자 11명
을 입건하고 이중 주동자 3명을 구속하였다고 밝혔다.
※ - 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항(사기) 및 동법 제7조(알선수재)
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 제2항 (실권리자명의 등기 의무)
❍ 이들 중 박모씨(41세)등 분양업자들은, ‘12. 1.~‘13. 6.경 허위의 수분양자 11명을 모집한 후, 부산 수영구․서구, 울산 남구에 있는 주상복합아파트 내 상가 80개 호실에 대해 실제 분양가 보다 3~4배 가량 부풀린 가액으로 분양계약서를 작성하고, 이를 16개 금융기관에 제출함으로써 허위의 수분양자 명의로 총 531억 7천만 원 상당의 부정대출을 받은 혐의를 받고 있다.
❍ 또한 이들이 은행으로부터 부정 대출 받는 과정에는 전․현직 금융기관과 감정평가법인 간부들이 적극 개입된 사실도 함께 드러났는데,
前○○은행 센텀지점 차장 박모씨(42세)의 경우, 분양업자들이 쉽게 대출을 받을 수 있도록 금융권을 알선한 후 소개료 명목으로 현금 1억 2천만 원을, 現○○○○본점 부장 김모씨(44세)는 현금 4천1백만 원과 SM7승용차 1대를, 現○○덕천동 지점장 최모씨(46세)는 마카오 여행 경비 명목으로 2백2십만 원을 각각 수수한 혐의가 확인되어 알선수재(특경법)혐의로 입건되었으며,
경남 마산 소재 ○○감정평가법인 차장 배모씨(36세)는, 실거래가 보다 높게 감정평가서를 작성하여 은행에 제출함으로써 이들의 범행에 도움을 준 혐의를 받고 있을 뿐 만 아니라, 본인이 직접 매매계약서 까지 위조하여 52억 상당을 부정 대출 받은 단독 범행까지 발각되었다.
❍ 또한 이들은 동일인에 대한 대출한도가 소액에 불과하다는 점을 알고,
미리 11명의 명의 수탁자들을 모집하여 1인당 3~9개의 호실을 분배한 후 이들 명의로 대출 신청하면서, 부가세 환급 까지 타내기 위해 명의 대여자 전원에게 사업자 등록 까지 하도록 함으로써, 이들에게 환급된 부가세 약 12억원 상당을 가로채기도 하였다.
이 과정에서 명의 대여자들은 1인당, 1천~1천5백만 원 상당의 수수료를 받았으나, 분양업자들의 대출금 미변제로 인해, 현재 명의 대여자들은 금융기관으로부터 원금 및 이자 추심은 물론, 사업장 운영에 따른 각종 세금까지 부담할 위험에 처해 있다.
구체적 사례
❍ 부산 수영구 소재 한 주상복합아파트 지상 43층, 지하7층, 아파트 299세대, 상가 74개(이중 63개 호실이 미분양), ’12. 5. 시공사 ○○건설 부도
의 상가건물
분양업자들은 동 아파트 시공사의 부도로 PF대출을 실행한 채권은행에서 부실채권(NPL NPL(Non Performing Loan, 부실채권) : 은행 등 금융사가 원금이나 이자를 3개월간 회수하지 못한 대출. 주로 은행에서 설정해 둔 근저당권을 매각하는 방식으로서, 일반 경매가 절차상 시간이 많이 걸리고 낙찰가도 보장 받을 수 없어, 은행이 변제 가능성 없는 자신의 대금청구권을 조기에 털어내려고 발행하는 채권. 이러한 부실채권은 은행의 부채로 잡혀 BIS(자기자본비율)을 떨어뜨리는 결과를 초래하므로 조기 해결의 부담이 생김.
)을 매각하려 한다는 사실을 알고, ㈜청연이라는 허위의 회사를 설립하여 미분양 상가 63개 호실을 196억 원에 할인 낙찰 받은 후, 마치 549억 원 상당에 위 상가를 분양 받은 것처럼 허위의 분양계약서를 작성하여,
상대적으로 여신업무 여신업무규정 : 담보물 중 미 분양되어 할인 분양하는 경우에는 그 할인분양금액을 기준으로 시가 추정하여야 한다.
관리가 미흡한 제2금융권을 대상으로 분양대금 잔금대출을 신청함으로써 220억 상당을 부정 대출받았으며,
이 과정에서, 각 호실별로 3~4배 사례 : 지상 1층 129호(245.29㎡)의 경우 실제 분양가가 2억4천만 원 상당이었음에도 대출 신청시에는 11억 9천만원 상당의 분양계약서(4.8배 과장)를 작성하여 금융기관에 제출
까지 부풀려진 허위 분양계약서가 작성되어, 금융기관과 감정기관에 제출된 사실이 확인되었다.
또한 이들 분양업자들은 같은 상가건물에서 웨딩 및 뷔페사업을 직접 운영하려고 하였으나, 이미 1차 대출로 인해 한도가 초과되어 추가 대출이 어렵게 되자, 실제 투입된 공사 가액보다 부풀려진 공사계약서와 매매계약서를 새로이 작성하여, 이를 담보로 경남권 일대 제 2금융권을 찾아다니며 사업장 운영자금 대출신청을 한 후 총 239억 원 상당을 추가 대출 받기도 하였다.
❍ 부산 서구 및 울산 남구의 주상복합아파트의 상가건물
- 부산 서구의 한 주상복합아파트의 경우, 미분양 상가 10개 호실 전체에 대해 원분양가액의 63%가 할인된 21억 원에 분양받았음에도 마치 56억 원 상당의 원분양 가액 그대로 분양받은 것처럼 허위의 원분양계약서를 작성한 후 ‘분양 잔금대출’ 명목으로 총 20억 원 상당의 부정대출을 받았으며. 사례 : 지상1층 101호의 경우, 원 분양가인 5억9천만 원에서 63%할인된 2억2천만 원에 실분양 받았음에도 마치 할인 前 가액으로 분양 받은 것처럼 허위 분양계약서를 작성한 후, 대금 중 3억6천만 원은 旣 납부하고 잔금 2억3천만 원을 대출받는 것처럼 꾸며 2억 3천만 원을 부정대출
이 과정에서 이들은 관할 구청 토지관리과에, 자신들이 작성한 56억 원 상당의 허위 분양계약서를 그대로 제출함으로써 부동산등기부에는 위 56억 원이 실제 거래가인 것처럼 등재되도록 한 후,
위 상가 매수자에게는 부동산등기부에 등재된 거래가액이 실거래가이나, 마치 이를 할인해 주는 것처럼 선심을 쓰면서 총 29억 원을 추가 수수한 후 이를 다시 매도하는 방법으로 부당이득을 취하기도 하였다.
- 또한, 울산 남구 소재 주상아파트 상가 건물의 경우,
‘12. 7.경 ○○감정평가법인 차장 배모씨(36세)가 아파트 상가 7개 호실에 대해 분양가를 부풀려 24억 원 상당을 1차 대출 받은 사실이 있으나, 이를 변제할 능력이 되지 않자, 2차로 ’13. 11.경 같은 호실에 대해 자신의 처와 사촌명의를 빌리거나 심지어 타인 명의로 매매계약서를 새로 위조한 후, 허위 평가된 감정평가서와 함께 금융기관에 제출하여 28억 원을 추가대출받음으로써(이중 24억은 대환), 결국 같은 건물로 중복 대출 받는 방법으로, 4억 상당을 순이익으로 가로챈 것으로 확인되었다.
문제점
❍ 본건은, 금융기관이 대출 심사시 실거래액(할인 분양가)을 제대로 확인하지 않은 채 부동산등기법 개정으로 ‘15. 7.이후 부터 거래가액 등기 의무 부과(동법 제68조):
매매계약을 등기원인으로 한 소유권 이전등기를 하는 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다.(동전에는 선택적 등재)
※ 동법 개정으로 부동산 거래신고에 관한 법률(제3조 제1항)에서도 거래당사자에게 실제매매가격 등에 대해 신고할 의무 부과(‘15. 7. 24. 개정)
감정기관에 감정을 위탁하고, 감정기관에서는 미분양 상가에 대하여는 이전에 감정한 비교사례가 없어 주변 시세와 매매 계약서에만 의존하여 감정할 수 밖에 없다는 사정을 교묘히 이용한 사안으로서,
❍ 특히 부동산 실거래가 공시제도에 있어도, 관계 부서(국토교통부)에서는 실거래가 공개 시스템 공개 시스템(국토부 홈페이지) : 부동산 거래 가격 및 거래동향을 부동산 거래신고 제도를 통해 수집 후 공개
을 통해 거래가액을 실시간 공개하고 있으나, 거래가액은 당사자들이 관할 구청의 토지관리과에 신고한 매매가액을 기준으로 등재 되므로, 신고자가 고의로 부풀린 가액으로 신고할 경우 아무런 검증 절차 없이 그대로 공시되므로, 감정평가 기관에서 주변 거래사례를 비교하여 평가할 때 이러한 자료들이 그대로 반영되는 문제점이 있었고,
❍ 여기에, 일부 금융기관 및 감정평가 법인 간부들의 부정행위 까지 더해져 조합원들의 자본이 누수된 채 원금과 이자가 회수되지 않아 일부 금융기관은 부실 채권율 과다로 결국 폐점의 위기에 직면하기도 하였다.
※ 피해 금융권(16개소) : 대부분 담보물 실가액이 대출금의 60% 수준 밖에 되지 않아 선뜻 경매 처분하기도 어려워 사태 해결 방안이 없어 곤혹스러운 상태
제도 개선
❍ 이원적 토지거래 신고제도의 일원화
부동산 매매 등 거래 당사자가 구청에 그 사실을 신고할 경우, ‘부동산 거래 신고’는, 관할 구청 토지관리과에 접수(동 신고 내용이 부동산등기부에 등재) 하는 반면,
‘취득세 신고’의 경우, 같은 당사자가 관할 구청의 세무과에 접수하는 등 현재, 부동산 취득관련 신고절차가 이원화 되어 있는 바,
실제, 피의자들은 이러한 이원적 신고접수 구조의 약점을 이용하여, 세무과에는 실거래 가액인 21억 567만 원짜리(서구 소재 상가 10개 호실) 계약서를 제출하여 취득세를 계산한 반면, 토지관리과에는 56억9,100만 원의 허위 매매계약서를 제출하여, 부풀린 가액이 부동산등기부 및 실거래가 공개 시스템에 등재되도록 함으로써 향후 높은 금액으로 대출 받는데 이용함
이에 대해, 두 부서의 창구를 일원화하거나 전산시스템을 상호 연결하는 방식으로 제도 개선하여 상이한 내용의 매매계약서가 접수되거나, 허위의 거래 가액이 공시되는 사례를 방지 할 것을 해당 기관에 통보할 예정이며,
❍ 감정평가 기관의 책임 강화
감정평가는 감정평가사나 감정평가법인 등 감정평가업자에 의해서만 실시되는 바, 관계 법령 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률
- 제37조 5항 : ‘감정평가업자’는 제35조에 따른 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니 되며, 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속하여서는 아니된다.
- 제2조 9호 : “감정평가업자”라 함은 제27조에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.
- 제43조 7호 : 제37조 5항을 위반하여 업무와 관련된 대가를 받거나 감정평가 수주의 대가로 금품 또는 재산상의 이익을 제공하거나 제공하기로 약속한 자(2년 이하의 징역 또는 3천만원 이하 벌금)
상 감정평가업자는 법에 정해진 수수료와 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그 업무와 관련된 대가를 받아서는 아니되나,
현실적으로 적지 않은 감정과정이 감정평가사가 아닌, 내부 직원들에 의하여 평가가 이루어지고 있음에도 별다른 통제 절차(위조가 아닌 이상 처벌규정 없음)가 없는 현실을 감안할 때, 감정평가사는 물론 소속 일반 직원이 감정의 대가로 금품을 수수할 경우에도 이를 처벌할 수 있는 법률적 보완이 필요하다고 판단되어, 이에 대한 법률개정도 요구할 예정이다.
향 후
❍ 경찰은 정부의 금융개혁 정책에도 불구하고, 대출과정에서 금융기관 및 감정기관 등 전문직 종사자들의 부정한 개입과, 대출 담당부서의
부실한 대출 심사로 인하여, 재정상태 악화는 물론 금융기관의 도산으로 이어지는 악순환을 방지하고, 국가 경제정책과 국민경제에 중대한 침해를 가져오는 부정대출 사범을 엄단키 위해,
타 지역 금융대출에 있어서도 동일 수법으로 대출을 받은 불법 사례가 있는지 여부를 파악하는 등 수사를 확대할 예정이다.
이 보도자료와 관련하여 보다 자세한 내용이나 취재를 원하시면 부산지방경찰청 수사1과 지능범죄수사대 경감 김성인(☎051-899-3167)에게 연락주시기 바랍니다.
